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堤エステート/堤猛雄のブログです

読んで欲しい、『住宅ローンの危険度』という記事

先般、とても興味深い記事を見つけました。
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マイホーム購入者のほとんどが住宅ローンを
ご利用になられますが、借り方は様々です。

住宅ローンの選択で支払額に大きな影響が生じます。
今の低金利が何十年続くとは限りません。

私が24年の不動産業務の中で、一番高い金利は1991年の変動金利が8.5%!
そんな時期もあったんです。
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まぁ、その頃はバブル期だったというのもありますが、
現在の低金利が永遠に続くことはありません。
つまり金利というものはどうなるかは、誰にも分からないのです。


そんな中、住宅ローンの中で低金利となる変動金利型、
一見お得に見えるので、このところ人気があるようです。

この変動金利とは、住宅ローンの金利が年2回も見直され、
貸し手の金融機関にとっては都合の良い商品なのです。
住宅ローンの選択によって、大きく支払額が変わります。
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堤エステートでは、まずはフラット35Sの固定金利型を
お勧めしております。
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何故か?

それは金利上昇リスクが予見出来るからです。
住宅ローンに潜む危険性を、下記のように
メディアがようやく記事として取り上げていますが…。
住宅を購入される方には、読んでいただきたい記事です。



メガバンクから消える「固定金利」
格下げで増す住宅ローンの危険度

ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信

長らく住宅ローンの主役だった
「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった
「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に
占める割合は2~3割程度だった変動型だが、いまや
メガバンク3行とも9割を超えている。なかには96%に達する
メガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

変動金利は、各行の短期プライムレート(短プラ)を基準に決まる。
この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、
この政策金利が2度にわたって、0.2%ずつ引き下げられた。
この結果、メガバンクの変動金利は一気に1%を切る水準まで下がり、
小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ
割合が逆転した。

その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける
預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める
住宅ローンをめぐり、金利引き下げ過当競争を繰り広げてきた。


さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。
販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で
販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に
飛びついた格好だ。

つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、
運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──
という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、
変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、
9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

実際、1990年代初めには、変動金利が8%前後にまで
上昇していた局面もある。

変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、
固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えが
あるのも確かだ。

しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、
政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。
住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は
「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」
と警鐘を鳴らす。

米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、
長期金利の上昇(国債価格の下落)を引き起こしかねず、
歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、
いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、
変動型の利用者であることだけは間違いない。

「週刊ダイヤモンド」編集部 山口圭介


これは私が常々お客様にお伝えしている事で、
当社のお客様では昨年来変動金利を利用した方は
いらっしゃいません。

昨年11月のフラット35Sの金利は1.15%(1~10年間)
以降、11年目から完済の35年までは2.15%でした。

当会員様にはお伝えしてた通り、金利だけで判断するなら
歴史的にみても買いの時でありました。

12月に1.41%(1~10年間)以降35年2.41%、
今年2月には1.55%(1~10年間)以降35年2.55%へ
急上昇した事でも実証されています。

試算してみましょう。例えば2000万円の借り入れで、
昨年11月に購入されたお客様の35年間での
総支払額は26,452,224円

今年2月に同額のローンを組んだ場合の35年間での
総支払額は28,174,185円、

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その差は1,721,961円( ̄▽ ̄;)!!

またフラット35は返済全期間が固定金利であり、通常の
銀行ローンの場合は固定金利期間10年間というものが
主流であり、11年以降はその時点での金利にならざる得ないのです。

昨年11月時点では10年間の金利差は約0.55%の差、
現時点でも0.3%の開きがあり、フラット35Sの
金利の優位性は否めません。
予想通りとはいえ僅か3ヶ月での急な金利上昇には…「(゜ヘ゜)

おまけに既報したとおりの貸し渋りとしか思えない、
住宅支援機構(フラットの本体)の対応です。

上記の事情から昨年の当社がコンサルしたお客様のローンは
100%フラット35Sでした。

勿論、金利だけで判断は出来ませんが、変動金利での借り入れによる
リスクは年々高まると思っています。銀行の融資は諸経費も
借り入れ出来る等、メリットもありますが私はそこまでして
購入する気にはなりません。

業者や銀行の勧めで安易にローンを選択する前に、
一般ユーザーも考えるべきではないでしょうか!


堤エステートでは、いつでも私が中立的にアドバイスいたしますので、
ご安心を(^-^")/

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by takeo_tsutsumi | 2011-02-13 11:50 | 住宅ローン | Comments(0)

by takeo_tsutsumi