TAKE BLOG:住宅ローン

カテゴリ：住宅ローン

• 住宅ローン、自己資金のない方には3月まで
  [ 2012-03-09 22:57 ]
• 駆け込み需要の予感
  [ 2011-09-01 20:08 ]
• 緊急配信！フラット35優遇金利廃止
  [ 2011-08-04 16:46 ]
• 読んで欲しい、『住宅ローンの危険度』という記事
  [ 2011-02-13 11:50 ]

住宅ローン、自己資金のない方には3月まで

当社一押しの全期間固定型住宅ローン：フラット35が変わります。

融資限度額が、2012年4月より物件価格の9割に減額されるのです。
今までは物件価格の100％融資が可能だったので、
4月以降はより自己資金が必要になります。


フラット35の最大のメリットは、金利が全期間固定だという事。

住宅ローンの支払期間は長期に渡ります。
今後起こりうるかもしれない金利上昇リスクに対応するためにも
先々の計算ができるプランの組立が可能なのがフラット35
「私が利用するならフラットで」というお勧めできる金融商品です。

またフラット35は勤務年数が短い等の理由で、銀行のローンでは
借り入れ出来ない方も利用出来るなど、民間の金融機関から見れば
「民業圧迫」ともとれる商品。
もちろん消費者にとってはありがたいローンです。

では消費者の立場からするとフラット35のデメリットはなんでしょう。
物件購入する際には物件（住宅）価格に加え、諸経費が必要となります。
フラット35が融資をしてくれるのは、物件価格のみ、
諸費用は自己資金を準備しなくてはいけません。

一方、銀行などの民間の金融機関では諸経費も融資するので、
自己資金の無い方には都合が良い商品です。

今回のフラット35の融資限度額引き下げによって、
フラット35の利用者は減り、銀行の思惑通り融資は増加するでしょう。
ただ金利固定期間終了後には、再度市場金利での借入れとなることをお忘れなく…。
銀行はより高い金利、消費者はより安い金利を望みます。
つまり貸す方と借りる方は利益相反となるのです。

消費税引き上げやデフレ脱却への強い決意ともとれる日銀のインフレ目標1％など、
金利上昇を予感させる現状に変わりはありません。

↓毎日新聞：毎日jp記事より↓
日銀：インフレ目標1％　デフレ脱却へ強い決意

↓日刊スポーツに、こんな記事も出ていました↓
【今週の住活トピック】
フラット35の融資枠が住宅価格の9割に引き下げ。足りない場合どうする？

当社のHPに好評掲載中の『住宅ローンの基礎知識』の中の
フラット35についてのページも更新しました。ぜひご覧下さい♪

★堤エステートHP：住宅ローンの基礎知識はこちらから

★住宅ローンの基礎知識：フラット35についてはこちらから


しかし不動産を売る私がここ最近思うのは、先々のことまで視野に入れると、
自己資金ゼロで何から何まで借金をして、是が非でも住まいを購入するのではなく
諸費用分くらいは自己資金を貯めて購入することが望ましいのではないでしょうか。


もちろん不動産を購入する際は、物件価格だけでなく諸経費も
少しでも安くしたいもの。諸経費がお得になる仲介手数料割引制度が
ある当社では、今後もお客様に目線でサポートさせていただく所存です！

また当社ではいずれ訪れる事が予想されるインフレにより、
生活費や教育費用の増加に備え、年収と返済との比率25％以下で
住宅資金計画をお勧めします。

無計画な住宅取得は、私が行っているビジネス「競売」「不良債権処理」に
つながります。そのためにも、時には「買わない選択」をお客様に
ご提案することもあります。

一番大切なのは資金計画！不動産を購入する前に、まずはご予算の
組み立て方や、今後の教育費などのライフプランを含めたご相談を
ファイナンシャルプランナーの資格保持者が無料でご相談に対応いたします。
（要予約）

お気軽にご連絡下さい、お待ちしております！

駆け込み需要の予感

いよいよ9月に入りました。
未だ蒸し暑い日が続いておりますが、いかがお過ごしでしょうか？
私は自転車とバイクにガンガン乗って、大好きな秋を満喫したいと思います。

9月はお伝えしているとおり、フラット35Sの
10年間金利1％マイナスが
9月末までの申し込みとなります。


本日、発表された金利は会員様にはお伝えしていたとおり下がりました。
基準金利2.26％からマイナス１％の10年間1.26％となりました。
民間の金融機関には太刀打ちできません！！

↓住宅ローンの選択はとても重要なポイントです↓
堤エステートローンについての記事はこちら

私は個人的には、金利上昇は避けられない状況になると確信しています。
その時期については、お金をつかう働き盛り40代の人口が減る
2015年くらいに訪れるのではと思っています。

経済破綻による金利上昇は明白であり、
今のような政策では日本はいずれ大変な事になると．．．
ギリシャの長期金利がご覧いただけるページはこちら



勿論、私の持論であり、住宅をローンで購入する方には
心の片隅にいれておいていただければと思います。

-----------------------------------------------------------
　(・∀・) こちらのページもぜひご覧下さい(・∀・)
　★堤エステートHP　知ってほしい住宅ローンの基礎知識★
-----------------------------------------------------------


当社の売主物件もHPにアップする前にお申し込みを頂き、
お盆明けからアクセスも大きくアップしております。

9月は忙しくなりそうです。

緊急配信！フラット35優遇金利廃止

8月2日付の新聞記事に フラット35優遇申請9月末まで
という記事が掲載されました。

→新聞記事のPDFはこちらから


今回申請が9月末までとなるのは、フラット35の中で条件を満たせば
基準金利から10年間１％金利を優遇するフラット35Sというもの。
当社のお客様に、今私が一番お勧めしている住宅ローンです。

理由は何と言っても長期固定金利による 計算できる支払額 にあります。

住宅ローンの平均借入金額である2,300万円を35年払いで
優遇金利マイナス1％が適用された場合と、
適用がなくなった場合の試算をしてみました。
→試算条件の拡大画像はこちらから

総支払額の差額はなんと! 2,410,133円!!
1％の差はとても大きいのです…。


私は競売不動産を取り扱っており、
多くの住宅ローンで苦しんでいる方の「現場」で見ています。

一昔前のバブル期に、最初は払えるだろうと思って
身の丈に合わないローンを組み、金利上昇期には未払い利息という
ローンの元金が減らず、利息を返済しても利息が溜まっていく
ローン地獄に陥る人が増加しました。
あわせて経済状況の激動により、不動産価格の下落やリストラ及び
給与の減額で競売申し立てが、激増したのは言うまでもありません。


私はいずれ金利は上昇する局面を迎えると思っています。

なぜか？

日本のGDPは約480兆円、一方債務は875兆円、
少子高齢化による働き手の減少と、そのことによる労働人口の低下、
年金問題や社会保障費等の増加、そして無能な政府…と
言い出したらきりがありません。


経済ジャーナリスト財部誠一氏の借金時計


GDPの推移

世界経済のネタ帳より


数字の上では国家破綻率1位は日本で、民間企業なら倒産です。

現在は日本の借金である国債が、運用難に喘ぐ
国内の金融機関等に買われ、金利が低下しています。
また米国や欧州の問題により、運用資金の逃避先として消去法で
円が買われ円高が進んでいますが、このままでは製造業をはじめとする
優良な輸出企業は海外に出て行くことでしょう。

これらによって国内企業は空洞化し、雇用状況はかなり厳しくなるものと思います。

破綻する国の国債は買い手がなくなり、金利を付けないと売れなくなります。
そのことで金利は上昇、円も売られ円安に向かうのではないでしょうか？

現実に私自身も、資金の1割を外貨に分散投資をしており、
円高局面では2割程度までレバレッジ１で外貨預金を行いたいと思います。

2015年は40代からのお金を使う年代の人口が下がりはじめます。
私は近い将来金利の上昇と円安は訪れる気がします。

多くの一般ユーザーにとって、最大の負債である住宅ローン。
多くの業種が潤う内需拡大の特効薬であるフラット35の金利優遇制度は
借り手にとっては有難い支援策です。

因みにこの原資の多くは郵便貯金から投資に回されており、
国民のお金でもあります。こんな低金利では貸せない銀行をはじめとする
金融機関は「民業圧迫」とこの優遇措置を苦々しく思っていたはずであり、
現実にそのような言葉も耳にしました。

今回の優遇金利廃止を一番喜んでいるのは、民間金融機関ではないでしょうか？

私も良い物件さえあれば、この優遇策が終わる9月末までに
次なる自宅を購入したいと思っています。新築は時間的に難しいので、
中古物件を真剣に探したいと思います。(;^_^A アセアセ・・・

-----------------------------------------------------------
　(・∀・) こちらのページもぜひご覧下さい(・∀・)
　★堤エステートHP　知ってほしい住宅ローンの基礎知識★
-----------------------------------------------------------

読んで欲しい、『住宅ローンの危険度』という記事

先般、とても興味深い記事を見つけました。


マイホーム購入者のほとんどが住宅ローンを
ご利用になられますが、借り方は様々です。

住宅ローンの選択で支払額に大きな影響が生じます。
今の低金利が何十年続くとは限りません。

私が24年の不動産業務の中で、一番高い金利は1991年の変動金利が8.5％！
そんな時期もあったんです。


まぁ、その頃はバブル期だったというのもありますが、
現在の低金利が永遠に続くことはありません。
つまり金利というものはどうなるかは、誰にも分からないのです。


そんな中、住宅ローンの中で低金利となる変動金利型、
一見お得に見えるので、このところ人気があるようです。

この変動金利とは、住宅ローンの金利が年2回も見直され、
貸し手の金融機関にとっては都合の良い商品なのです。
住宅ローンの選択によって、大きく支払額が変わります。


堤エステートでは、まずはフラット35Sの固定金利型を
お勧めしております。


何故か？

それは金利上昇リスクが予見出来るからです。
住宅ローンに潜む危険性を、下記のように
メディアがようやく記事として取り上げていますが…。
住宅を購入される方には、読んでいただきたい記事です。



メガバンクから消える「固定金利」
格下げで増す住宅ローンの危険度
ダイヤモンド・オンライン 2月6日(日)8時30分配信

長らく住宅ローンの主役だった
「固定金利型」ローンが、メガバンクから消えようとしている。

背景にあるのは、元来、固定型の補完的なローンであった
「変動金利型」の急増。5年前まで新規の住宅ローン全体に
占める割合は2～3割程度だった変動型だが、いまや
メガバンク3行とも9割を超えている。なかには96％に達する
メガバンクもあり、固定型の割合は1割を切っているのだ。

変動金利は、各行の短期プライムレート(短プラ)を基準に決まる。
この短プラは日本銀行が決定する政策金利に連動するが、2008年後半、
この政策金利が2度にわたって、0.2％ずつ引き下げられた。
この結果、メガバンクの変動金利は一気に1％を切る水準まで下がり、
小幅な低下にとどまった固定型と比べた割安感から、変動型を選ぶ
割合が逆転した。

その後も、法人向けの貸し出しが伸び悩み、増え続ける
預金の運用先に困ったメガバンクは、安定した需要の見込める
住宅ローンをめぐり、金利引き下げ過当競争を繰り広げてきた。


さらに住宅販売業者の営業戦略も拍車をかけた。

住宅ローンの利用者の多くは、販売業者を経由してローンを組む。
販売業者は当面の返済額を低く設定でき、より売りやすい変動型で
販売する傾向が強い。利用者も目先の金利の低さから変動型に
飛びついた格好だ。

つまり、変動型への偏重は、住宅を売りたい販売業者、
運用先を確保したいメガバンク、目先の返済額を低く抑えたい利用者──
という三者の思惑が一致した帰結でもあった。

ただ、固定型が将来の金利上昇リスクを避ける「保険」とするならば、
変動型は金利リスクを取る一種の「博打」ともいえる。

メガバンクの住宅ローン担当者も「5年先を読むことすら難しいのに、
9割超が変動型を選ぶ現状はあまりにも歪だ」と認める。

実際、1990年代初めには、変動金利が8％前後にまで
上昇していた局面もある。

変動金利の上昇リスクに対しては、「変動金利が上昇する前に、
固定金利型のローンに切り替えればいい」との楽観的な考えが
あるのも確かだ。

しかし、そもそも変動金利は政策金利に連動し、固定金利は、
政策金利の先行きを織り込んだ長期金利に連動する。
住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの深田晶恵氏は
「長期金利は政策金利に先行して上昇するため、現実的には難しい」
と警鐘を鳴らす。

米格付け会社が折しも、1月に決定した日本国債の格下げは、
長期金利の上昇(国債価格の下落)を引き起こしかねず、
歪な“変動傾斜”がリスクとして顕在化してきた。

もちろん、金利の先安感は依然強く、すぐに上昇する危険性は低いが、
いったん国債が暴落すれば、真っ先に被害を受けるのは、
変動型の利用者であることだけは間違いない。

「週刊ダイヤモンド」編集部　山口圭介

これは私が常々お客様にお伝えしている事で、
当社のお客様では昨年来変動金利を利用した方は
いらっしゃいません。

昨年11月のフラット35Sの金利は1.15％(1～10年間)
以降、11年目から完済の35年までは2.15％でした。

当会員様にはお伝えしてた通り、金利だけで判断するなら
歴史的にみても買いの時でありました。

12月に1.41％（1～10年間）以降35年2.41％、
今年2月には1.55％（1～10年間）以降35年2.55％へ
急上昇した事でも実証されています。

試算してみましょう。例えば2000万円の借り入れで、
昨年11月に購入されたお客様の35年間での
総支払額は26,452,224円

今年2月に同額のローンを組んだ場合の35年間での
総支払額は28,174,185円、

その差は1,721,961円(￣▽￣;)!!

またフラット35は返済全期間が固定金利であり、通常の
銀行ローンの場合は固定金利期間10年間というものが
主流であり、11年以降はその時点での金利にならざる得ないのです。

昨年11月時点では10年間の金利差は約0.55％の差、
現時点でも0.3％の開きがあり、フラット35Sの
金利の優位性は否めません。
予想通りとはいえ僅か3ヶ月での急な金利上昇には…「(゜ヘ゜)

おまけに既報したとおりの貸し渋りとしか思えない、
住宅支援機構(フラットの本体)の対応です。

上記の事情から昨年の当社がコンサルしたお客様のローンは
100％フラット35Sでした。

勿論、金利だけで判断は出来ませんが、変動金利での借り入れによる
リスクは年々高まると思っています。銀行の融資は諸経費も
借り入れ出来る等、メリットもありますが私はそこまでして
購入する気にはなりません。

業者や銀行の勧めで安易にローンを選択する前に、
一般ユーザーも考えるべきではないでしょうか！


堤エステートでは、いつでも私が中立的にアドバイスいたしますので、
ご安心を(^-^")/

-----------------------------------------------------------
　(・∀・) こちらのページもぜひご覧下さい(・∀・)
　★堤エステートHP　知ってほしい住宅ローンの基礎知識★
-----------------------------------------------------------