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堤エステート/堤猛雄のブログです

12月15日公聴会のご報告

★2009年12月15日15時半 公聴会招致

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→実際の文章はこちらでご覧いただけます

いよいよ、公聴会にビデオカメラを携え
公聴会に臨みます。

→前回までの経緯はこちら

今回は公取側の弁護士も同席しています。
しかし、公取人数は最初の頃に比べると少なくなっています。
今回の延期を推奨し、私に対し否定的な意見を持つ東部支部の
支部長K氏は何故か欠席、席も空けてありお茶まで用意して
あるにもかかわらず…。
これはカメラ撮影が出来るのか?期待しつつ席に着きます。

冒頭から、動画撮影について公取側に確認すると…。
公取側の弁護士に確認するも、動画撮影はNOとの回答。
今回の公聴会招致が再度届き、弁護士を通じ先般の動画撮影について
交渉をお願いしていましたが、難航していたので、ある程度想定内の事でした。
しかし公聴会に入る前に、公取側に再度動画撮影のお願いをしました。

『明確な拒否の理由は?』の問いに、『非公開が前提なので』と
前回同様、上から目線対応です。私はこの公聴会という密室の中で、
多勢に無勢、且つ圧力的な決定事項に沿った公聴会という制度を
公にしたい旨を述べますが、聞き入れられません。
公取側の弁護士が妥協案を示していましたが、
私が希望するオープンな形での公開には程遠い状況です。

結局、話し合いは平行線をたどり退席も考えましたが…
退席をしても何の解決にもなりません。
「始めましょう。」断腸の思いの中、決断しました。

争点は一点で、『仲介手数料上限からの割引』という表現を
認めるか否かです。

公取側は、仲介手数料は全業者が法定仲介手数料の上限を受領
しているわけではないから、十把一絡げに『上限からの割引』という表示は
NGとの主張します。

一方私は、宅建業法で定められた仲介手数料上限の説明をした上で、
この決められた法定上限手数料から半額にするという表示をしたい
だけなのです。またこの表示によって、お客様にとっては、仲介手数料の
システムを理解するきっかけとなったと良く言われます。
さらに仲介手数料の金額が明確且つ安くなるので、消費者にとっても
分かりやすい表現と思っています。

このように公取側と私では、そもそもの趣旨と着眼点が異なっています。
業者側からの目線と、お客様側からの目線による立ち位置で、
捉え方が全く違ってしまいます。

しかし、私としては一つ異論を唱えたい。
それは公取側の言う 『仲介手数料は全業者が法定仲介手数料の上限を
受領しているわけではない』 ということ。
しかしほとんどの業者が法定仲介手数料を報酬としてもらっているの
ではないでしょうか?

私が仲介手数料割引サービスを始める前は、福岡の不動産売買
市場では、実質的に法定で定められた仲介手数料上限で業務を
行っている業者が大多数でした。

また、現実的に仲介実績で市場の大部分を占める三井のリハウスや
住友不動産など、大手不動産仲介業者は、会社の方針もあるでしょうから、
仲介手数料の値引きは難しいのではないでしょうか。
それならば、小さな不動産業者がブランドイメージを確率している
大手と対抗するには、お客様から選ばれるサービスを、臨機応変に
打ち出すことじゃないでしょうか?さらにサービスの質を上げることで、
小さな不動産業者にも必ずやファンができるのです。


私は仲介手数料という高額な対価が、一般消費者には
理解されていない状況を、解りやすく説明した上で、
企業努力によって報酬を下げる事がなぜ出来ないか理解に苦しみます。

また、私は仲介手数料を割引が一番いいことで、それをしない業者が
悪いと言っているわけではありません。
色々な企業や会社があり、各社切磋琢磨しながら不動産業のレベルアップを
図れることが一番望まれることと思っています。


結局公聴会で公取側は、仲介手数料(報酬額)に割引という表記を
一切認めない主張を繰り返し、紛糾しました。
紛糾する中、公取側は妥協案として売買価格の3%+6万(法定上限報酬)を
1.5%+3万の表記をするならOK…などという、非常にユーザーには
わかりにくい表現で纏めようとします。

50%OFFはダメですが1.5%+3万円の表記はいいそうです…
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→詳しくはこちらから

3%を1.5%と表記することと、50%OFFと表記することの違いが、
私には何度考えても理解出来ませんでした。




なぜ、公取側の人は結論ありきで、ルールと称して私の意見に
耳を傾けてくれないのか…。不毛な時間は1時間半を超え、
公取の事務局長のお開きを促す事務的な言葉に、憤りを超えた
何とも表現し難い思いで席を立ったのでした。


そもそも、私は昭和45年に制定に制定された仲介手数料の
あり方に疑問を持っています。多くの消費者が、売買価格以外の
諸経費を理解していません。この機会に、前々から思っていた
売買価格と仲介手数料を総額表示にする一案を、公取側に提言しましたが
論議すらしようとしません。

今私は、地方都市にも目を向けた事業を進めていますが、
不動産業者は疲弊しています。確かに業者数は必要以上に多すぎるので、
一定の淘汰は致し方ありませんが、このままでは地方都市における
流動性が悪化し、地価の下落は否めません。
40年前に制定された全国一律の報酬額の見直しもあわせて
論議する必要があると思います。

また、この公聴会において、民主党が以前マニフェストに掲げた、
両手仲介の禁止についても意見を言いました。
以前、宅建協会から送られてきた文章にはびっくりしたものです。

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→実際の文章はこちらからご覧いただけます

私は不動産業界の多くを占める仲介業者にもお伝えしたい。
大手不動産業者の仲介占有率は高く、当社のサービスセルフ型仲介から
お問い合わせ頂く物件は、大手不動産業者が売主から預かったものが多くあります。

当社から問い合わせると、「現在、検討中のお客様がいるので紹介出来ない」と
言われることが多々あります。良い物件であればあるほど歯切れが悪くなります。

仕方がないので、セルフ型仲介でお問合せいただいたお客様に、事情を説明し
仲介に入れない旨を伝えると「そうですか残念です…」と言われます。

そこで『念のため、ご自身でお問い合わせしてみて下さい。』とお伝えします。
すると後ほどお客様より『物件は紹介できると言われました。』との返事…。
つまりその業者は、両手仲介を狙って、仲介業者への物件紹介を拒んでいたのです。
こんなことは何度もありました。

両手仲介とは売主、買手の双方からの仲介手数料を頂けるシステムで、
私も本心では効率的に稼げる美味しい商売と思います。実際、私自身も恩恵を
受けてきました。しかし、人口縮小、供給過多、不動産を取り巻く環境は時代と共に
大きく変わりました。

一方では不動産業者の数はと言うと
人口(需要)に比べ業者数は多すぎます。このままでは大手の占有化が進み、
多くの小さな零細不動産業者は減るでしょう。

両手仲介をなくす事で、物件の囲い込みが減り、流動化が生まれます。
つまり中小零細の不動産業者にはチャンスが広がるのです。

売主は高く売りたい、買主は安く買いたい、つまり両手仲介は利益相反です。
利益相反は弁護士には認められません、
私は不動産業者は自分たちの地位向上という気概がなければいけないと思います。
エージェント(代理人)と呼ばれるアメリカの不動産業者、多くは個人=弁護士の
ような方が仲介を行っています。

私は仲介専門で事業を組みたてていません、主に買取とコンサルティングです。
本来は、宅建協会や仲介業者こそが、時代の変革を感じ取り、新たな不動産業を
創るべきだと思います。

私が引退する50歳までに不動産業界が変わればと思っています。
残された時間はそう長くありません!
Commented by 応援団 at 2009-12-18 17:56 x
やはり宅健協会の考えは競争せずに『業者みんなで仲良く共存共栄しましょう』ということなんでしょうね。(時代遅れですね)
1.5%+6万なら大丈夫というのもおかしいですね。
仲介手数料が1.5%と言われて、他社より安いと判断できる消費者は
少ないと思います。50%OFFの方が消費者は断然分かりやすいです。
しかし業界の壁は高いですね。
ガイアの夜明けで取り上げてほしいくらいですね(笑)
引き続き頑張ってください。応援してます。

PS・今度ブログで堤さんが引退して何するのか書いてください。
   お願いしまーす!

by takeo_tsutsumi | 2009-12-18 03:49 | 実録不動産業界の手口 | Comments(1)

by takeo_tsutsumi