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堤エステート/堤猛雄のブログです

コロナショックと家賃

コロナショックの嵐が吹き荒れる
アメリカと欧州。日本にも
いよいよ近づいてきた感があります。

福岡も緊急事態宣言が出されましたが
欧米のように強制力がないため
極力外出を控える程度となります。

それでも所用で博多や天神の街を車で
移動すると明らかに車も人通りも少なく
昼食を食べようかと思って探すけど
どこの飲食店も閉まっています。

知り合いの飲食店やサービス業も打撃を
受けていて、テイクアウトを始めるところ
止む無く休業するところなど
苦しい状況です。

堤エステートにも不動産業者として
知人から、借りているテナントの家賃に
ついての質問や相談がありました。

コロナショックと家賃_f0126903_20330859.jpg

売買中心の当社なので一般的な話を
させていただきましたが、ヨメの知人で
テナント賃貸業務等に長年関わっていた方が
Facebookに参考となるコメントを
公開されていたので許可を得て
転載させていただきます。

事業の店舗や事務所、
テナントの家賃で不安を抱えている方、
参考までご覧ください。


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◆家賃交渉と新型コロナウイルス

新型コロナウイルスが発生して、
売上とともに飲食店のオーナーを
悩ませているのが家賃の支払いです。
黙っていても月末の支払いは
待ってはくれません。

知り合いの不動産会社へヒアリング
したところ、契約のキャンセルと
家賃交渉に追われて、通常の業務に
支障が出ているとのことでした。

賃料交渉に関しては殆どのオーナーが難色。
話を聞いてくれたオーナーは1割にも
満たなかったそうです。

あるオーナーからは「状況が厳しいと
言って家賃を下げるということは、
儲かってる店舗に家賃の値上交渉
できますか。そういうことですよね。」
と返されたそうです。

国はオーナーに対して「新型コロナウイルス
感染症の影響により、賃料の支払いが困難な
事情があるテナントに対しては、賃料の
支払いの猶予に応じるなど、柔軟な措置の
実施を検討頂くよう、要請をしました」と
していますが、オーナーの答えは9割が
NOです。

国も人の善意に訴えるのではなく、
具体的な対策(金銭的な)を打ち出さない
ことには、この問題は解決しないでしょう。

飲食店のオーナーも、どうしようもないと
思わずに早め早めにオーナー及び
管理会社へ賃料交渉の相談をすることです。

また、オーナーには法人もいれば
サラリーマンもいます。
ゆとりのあるオーナーであれば、賃料交渉も
応じてくれるかもしれませんが、ローンを
借りて貸しているオーナーは他人ごとでは
ないということを考えておいてください。

最後に忘れていけないのが契約内容です。
普通借家なのか定期借家なのか。

普通借家契約は借主(店舗オーナー)に
有利な内容ですが、定期借家契約は
貸主(オーナー)に有利な内容になって
いますので、この機会に自分の店舗は
どちらの契約なのかを把握することが
重要です。


【普通借家契約】
●契約期間
契約期間は1年以上で設定しますが、
通常は、契約期間を2年とすることが
多いようです。なお、契約期間を
1年未満とした場合には、期間の定めの
ない契約となります。

●借主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることが
できます。解約の予告期間を定めたり、
直ちに解約する場合に支払う金銭の額に
ついて定めていることが多いようです。

●貸主からの解約
借主が引き続き住むことを希望している
場合には、貸主からの解約や、契約期間
終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な
事由がない限りできません。
したがって、普通借家契約の契約期間は
貸主の事情と借主の意向に左右される
ことになります。


【定期借家契約】
●契約期間
契約の更新がない契約で、契約期間が
終了した時点で確定的に契約が終了し、
確実に明渡しを受けることができます。
なお、契約期間は自由に定めることが
できます。

●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、
公正証書等の何らかの書面によって
契約することが必要です。

また、契約書とは別にあらかじめ書面を
交付して、契約の更新がなく、期間の
満了とともに契約が終了することを
借主に説明しなければなりません。

貸主がこの説明を怠ったときは、
その契約は定期借家としての効力は
なくなり、普通借家契約となります。

●中途解約
定期借家契約では、契約期間中に、
借主に転勤、療養、親族の介護など、
やむを得ない事情が発生し、その店舗を
運営することが困難となった場合には、
借主から解約の申し入れができます。
この場合、解約の申し入れの日から、
1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。 
なお、中途解約に関して個別に特約を
結ぶことは可能です。


●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は
期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、
借主に契約が終了することを通知する
必要があります。なお、貸主と借主が
合意すれば、再契約することは可能です。


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ここにも書かれているように
家賃交渉に追われている不動産会社は
通常業務に支障がでているとのこと…。

こういう相談窓口こそ、
宅建協会が立ち上げるべきです!


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by takeo_tsutsumi | 2020-04-10 20:34 | 仕事 | Comments(0)

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